“以旧换新”激活郑州楼市活力，哪些堵点问题待解决？

【大河财立方 记者 秦龙】 “登记数已经有9000多套了，抓紧时间报名吧，晚了就没机会了。”7月2日，位于郑州市高新区一链家门店经理杨超（化名）对咨询“以旧换新”政策的客户表示。

近日，大河财立方记者在走访郑州房地产市场时发现，龙湖集团、华润置地、中海地产等多家新房楼盘，在郑州“以旧换新”政策的影响下，无论是项目客户带看量还是销售成交量均实现不同程度增长。

“以旧换新”政策的火热让郑州房地产市场逐渐回暖。

来自郑州市住宅与房地产业协会（简称郑州市房协）的统计数据显示，5月份郑州市区商品房销售备案环比上涨105.20%，同比上涨17.32%。进入6月以来，售楼部到访量等增加30%左右，二手房带看量增加40%左右，以旧换新群众咨询量增加50%左右。

多家新房楼盘成交量上涨

“上周，我们已成交3套‘以旧换新’房源，目前还有3、4套正在沟通走流程当中。”龙湖熙上项目相关负责人对大河财立方记者表示，“以旧换新”备受郑州购房群体关注。政策实施以来，项目日均到访量超100组，几乎每天都有超过30组的到访客户问询“以旧换新”，占到总到访量的30%以上。

正在龙湖熙上沟通“以旧换新”流程的王文（化名）对记者说，“趁着当下利好政策，我报名参加了‘以旧换新’，目前正在选新房阶段。”

华润润园置业顾问贺伟（化名）向大河财立方记者表示，自郑州“以旧换新”政策实施以来，项目的带看量与成交量均有所提升。“以前带看量一周大概100多组，现在有200多组客户。成交量也由此前的月均50套左右，上升到月均80多套。”

“这个政策效果不错，最直接体现在我们的成交量上。最近一个月，我们成交的80多套新房中，通过‘以旧换新’政策成交的就有20多套，占到成交量的20%以上。”贺伟分析。

中海时光之境销售人员张明（化名）透露，目前项目有约20套“以旧换新”客户，有的已经走完流程，有的还在等评估价或处在（城投）打款阶段。

上述郑州高新区一链家门店经理杨超向大河财立方记者分析，如果有置换需求，“以旧换新”是当下房地产市场环境下处理房子的最好方式。因为有郑州城投（郑州城发安居有限公司）的信誉背书，相比直接通过市场二手房交易更容易成交，换房周期也会进一步缩短。

从郑州全市看，郑州市房协相关负责人透露，截至6月30日，郑州城发安居有限公司（简称城发安居公司）目前已征集二手房源报名登记9749套，经筛选符合条件的房源7425套，完成2999套现场勘验及价格评估，签订收购协议2637套；换房群众已累计完成商品住房认购及网签733套。

郑州房地产市场逐渐回暖

4月1日，郑州市开展房地产市场“卖旧买新、以旧换新”试点工作，全年计划完成10000套。5月10日，郑州市宣布，取消试点期限和试点区域，在市内8区全面开展“卖旧买新、以旧换新”工作。

“自住房‘以旧换新’工作实施以来，群众咨询热情较高。截至6月30日，主城八区累计有237.8万人次访问郑房交易平台，个人注册用户约3.7万个，市民群众发布二手房信息共计1.11万条。在供给端方面，全市500余家房企，共计623个新建商品房项目参与以旧换新，其中190个项目可为换房群众提供现房房源11750多套。”郑州市房协负责人在接受媒体采访时介绍。

“以旧换新”的火热让郑州房地产市场逐渐回暖，这进一步体现在具体数据上。

来自郑州市房协的统计数据显示，5月份郑州市区商品房销售备案环比上涨105.20%，同比上涨17.32%。进入6月以来，售楼部到访量等增加约30%左右，二手房带看量增加40%左右，以旧换新群众咨询量增加50%左右。

大河财立方记者了解到，自郑州实施住房“以旧换新”政策以来，受到了全国各界的广泛关注。

据中指研究院监测，截至6月26日，全国已有近90城表态支持住房“以旧换新”，促进一二手房市场联动，其中郑州推进力度相对较大，地方国企收旧换新的效果正逐渐显现。

执行过程中遇到哪些堵点问题？

“以旧换新”政策的推出，取得了购房者、开发商、二手房中介的广泛认可，进一步激发了郑州楼市的活力。但大河财立方记者在走访过程中也发现了政策具体执行细节上的部分堵点问题。

郑州万科朴邻（万科旗下社区房产经纪服务商）从业人员李松（化名）对大河财立方记者表示，“以旧换新”政策目前执行过程中一个最突出的问题是，由于二手房放款速度较慢，一些房企考虑到自身经营情况，以及回款周期过长等问题，在认购新房环节对购房者额外增加了一些资金要求条件。

“在‘以旧换新’政策认购新房环节，原本购房者无需先支付开发商首付款，只需象征性支付少量意向金。等‘以旧换新’政策走完流程后，成交的二手房款即可充当首付款和部分购房款。但实际操作过程中，一些新房楼盘要求‘以旧换新’购房者必须先支付10%~15%的首付款，才能签订新房认购协议，有一些楼盘不会退这部分首付款。毫无疑问，这增加了购房者的购房资金压力。”李松对记者说。

记者了解到，位于中原区的中海某新房楼盘在“以旧换新”政策具体执行操作中，就采取了相关资金限制条件。

“‘以旧换新’政策实施之初，我们有10多个客户在认购新房环节可以不用先付首付款。等城发安居公司二手房评估价出来，客户便可以与我们签订新房认购协议，后续二手房成交款可充当新房首付款。但目前，我们要求客户必须先支付15%的首付款，才能签订新房认购协议。”上述中海某新房楼盘销售人员张明对大河财立方记者说。

在政策具体执行过程中，为什么会产生上述堵点问题?对此，某TOP10房企郑州区域人士向大河财立方记者分析，政策实施之初，大部分开发商积极响应。但随着政策的推进与实践，目前部分开发商产生了一些顾虑。

“比如，在整个‘以旧换新’过程中，购房者会不会由于评估价不满意或中意其他楼盘，选择弃购原楼盘；再比如，在二手房放款速度较慢情况下，无疑拉长了企业的回款周期。购房者又长期占着购房名额，会不会影响新房楼盘的整体销售?基于上述一系列顾虑，一些开发商就选择要求购房者提前支付首付款，以规避类似的经营风险。”上述某TOP10房企郑州区域人士说。

对于“以旧换新”的二手房放款速度相对较慢等相关问题，大河财立方记者了解到，相关部门已经采取解决措施。

“由于住房‘以旧换新’涉及工作部门较多，金融机构放款审批需要一定时间。”郑州市房协相关负责人表示，目前，郑州市已从最开始参与的2家银行扩大到了21家银行。郑州住房“以旧换新”已引入了交通银行、兴业银行等21家银行，可为二手房收购提供资金保障。马上将有一批放款会陆续打至开发企业账户。