郑州取消商品住房限价，对市场有何影响？房价会如何变化？

【大河财立方 记者 朱娟】7月31日，郑州市住房保障和房地产管理局发布取消商品住房销售价格指导的通知。通知称，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。

取消限价对市场有何影响？房价会怎样变动？大河财立方记者第一时间采访了多位业内专家。

商品住房市场回归市场化运行

“住房作为关系国计民生的商品，价格在项目规划上会时，发改部门会审核备案，住建部门也会对价格进行预售审批。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，商品房价格管理的原则是“明码标价”“一房一价”，开发商申请预售以后，可以在预售审批价基础上自由上下浮动15%，超过15%要重新申请预售。

李宇嘉表示，考虑到稳地价、稳房价、稳预期的顶层设计，很多城市依然坚持价格管理，防止过快下行，冲击地价及其他项目价格审批。

他认为，此次郑州将价格自由调整的权力给到开发商，免除了开发商二次申请条件的冗余流程，有利于开发商更好地促销，缓解资金链紧张状态。此外，取消限价也是给市场传递一个信号，即价格自由定价、自由波动，买者卖者需自行承担风险。

“这说明郑州放开了房价的定价空间，对于房价涨跌幅不再设定政府指导价，具有非常好的市场效应，也体现了郑州在房价领域落实了‘市场归市场、保障归保障’的导向。”易居研究院研究总监严跃进表示。

“郑州此次政策调整后，房地产限制性政策全面解除，商品住房市场回归高度市场化运行，与此同时，郑州人才公寓、配售型保障性住房大力推进，‘保障房+商品房’的住房双轨制运行格局逐步建立，促进郑州房地产发展新模式加速形成。”中指研究院河南公司总经理梁波涛表示。

全国多个城市取消限价

在取消限价方面，郑州并非个例。根据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。

比如，5月底，沈阳为进一步活跃沈阳市房地产市场，推动楼市进一步稳定发展，发布了多项优化政策。公告显示，沈阳市全区域解除限购、限售基础上，且不再实施新建商品住房销售价格指导。

6月22日，兰州发文表示，继续深入落实此前出台的《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，取消购房资格限制，取消住房上市交易限制年限，取消对新建商品住房价格备案。

严跃进表示，类似价格放松后，房价会随市场供求关系波动，更加具有合理性。客观上一些好房源的价格也可以保持坚挺或稳定，对于后续市场预期引导具有积极作用。

梁波涛也表示，取消限价有助于引导市场供应高品质商品住宅，推动住房供给结构优化，更好满足居民改善性住房需求，对于房地产市场健康发展具有积极意义。

李宇嘉则认为，取消限价有利于开发商根据市场情况自由定价，但也可能加剧市场对房价下跌的预期。“当然，当市场上有大量的房屋出售，供求关系不紧张，甚至供过于求了，也就是市场发挥决定性作用的时候了，价格是市场供求和预期的准绳。”

郑州密集出台房地产新政

实际上，今年以来，郑州密集出台房地产支持政策，从开展住房“以旧换新”，到重启房贷“商转公”，再到力推配售型保障性住房等，不断为楼市注入新的活力。

比如，4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局、财政局等六部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。

4月29日，郑州住房公积金管理中心发布《关于商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款有关事项的通知》，于2024年5月6日起开始办理“商转公贷款”业务。

7月29日，郑州市人民政府发布《关于印发郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）的通知》。根据郑州市2024年住房发展年度计划，2024年郑州计划供应配售型保障房37万平方米（约3700套）。

来自郑州市房管局的数据显示，在“以旧换新”等利好政策带动下，郑州市房地产市场呈现出一系列积极变化，开发企业售楼部到访量增加约30%，二手房带看量增加约40%，4月、5月、6月三个月商品房销售量环比连续增长，其中6月份市区商品住房销售面积同比增长41.58%，环比增长13.93%，二手房交易面积环比增长5.04%。