全国多地“空置房”物业费降价，郑州情况如何？

近日，有郑州市民反映，全国多地宣布，空置房物业费降价，有超过半年不住的空置房，物业费直接打七折，有的地方更是为此类情况减免一半物业费。

郑州情况如何？2月26日，大河报•豫视频记者进行了多方打探。

长期未住房屋，物业费也需全额缴纳

近日，郑州市有业主向大河报•豫视频反映，他们之前在市内买了个小户型，面积很小。刚结婚时还够住，但近几年，随着孩子的出生，老人前来帮忙照看，这一大家口中的“起步房”就变得很小，已远远满足不了家庭需求。为此，他们倾尽积蓄，又在四环外通过贷款购得一套大一点的住宅。

“当时买这套房，就是想着孩子渐渐长大，一家人搬过去，可以住得宽松一点。结果，因为孩子上学的问题，暂时还未装修入住，房子只能先空着。房子空了三年，物业费可是一分不少地在交着。有时也挺后悔，觉得买的不是时候。”该业主说，他曾问过物业，“希望物业费能有所减免。而物业的回复是，目前没有接到关于减免的通知。”

郑州市民李先生也有同样遭遇。

他告诉记者，前几年，家里给他买了一套婚房，由于特殊情况，一直还未入住，但物业费可是自从交房之日起就开始全额交纳。

走访中，有房屋中介人员告诉记者，郑州一些楼盘尤其新楼盘，因种种原因，都有一些空置房。

“关于空置房的物业费，郑州目前还是全额要交，减免政策还没有落地。”有房屋中介人员透露。

空置房可少缴物业费？多地已有地方性法规

2月26日，大河报•豫视频记者从江苏省镇江市政务服务便民热线12345工作人员处确认，从2025年2月1日起，镇江市区住宅连续空置6个月以上的，物业费最多交70%。

该便民热线工作人员经查询后告诉大河报•豫视频记者，自2025年2月1日起执行的《关于明确市区空置房住宅物业服务收费有关事项的通知》（镇发改规发〔2024〕4号）一文明确：“市区普通住宅业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，连续空置超过6个月（含6个月）的，业主事前向物业服务企业书面告知并注明空置起始时间，由物业服务企业确认后认定为空置。经确认后，空置期间前期物业公共服务费按规定标准的70%交纳。业主在装饰装修期间应全额缴纳物业公共服务费。物业服务合同另有约定的，按照合同约定执行。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。”

而记者获悉，2021年，《镇江市区物业服务收费管理实施办法》（镇发改规发〔2020〕1号）第十三条第三款规定：“业主大会成立前，因业主原因未及时办理入住手续或办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，业主应事前向物业服务企业书面告知，并经确认后按规定标准的百分之七十交纳物业公共服务费，减免期限最长为二十四个月。”

而2025年，镇江此次最新《通知》（上述新规，镇发改规发〔2024〕4号）是对《镇江市区物业服务收费管理实施办法》第十三条第三款的内容进行补充修订，取消了空置房物业收费优惠期限。根据新规定，空置房优惠期限超过2年的，将继续按照7折执行。

‌而这一新规，据了解，目的就是为了促进当地房地产市场平稳发展‌。

记者了解到，近几个月，国内其他城市也出台新规给空置房物业费“打折”。

公开信息显示，甘肃省兰州新区也对连续未入住6个月以上的空置住宅实施了50%的物业费减免政策‌。此外，青岛则规定住宅连续空置6个月以上的，物业费按不超过前期物业服务合同约定的60%交纳。

公开报道显示，据不完全统计，已宣布空置房物业费打折的城市已经有十余个，除兰州、青岛外，还有无锡、宿迁、扬州、长沙、潍坊、石家庄、常州、烟台等。

记者注意到，在更早些时候，河北省沧州市发布的《沧州市住宅区物业服务等级标准和等级基准价实施办法》就明确规定，业主办理入住手续后没有装修且无人居住的空置住房，业主应事前向物业服务企业书面说明，经确认后物业服务费和电梯运行费按收费标准的80%交纳。

湖北省咸宁市发布的《咸宁市物业服务收费管理实施细则》规定，房屋交付之日后的物业服务费，由业主承担。房屋交付后一年内无人入住的空置期间，业主按照合同约定标准70%比例承担物业服务费。

“减免问题”缺乏上位法依据，地方性法规不宜直接作出规定

记者注意到，近日，中国物业管理协会官号发布《全国人大常委会法工委关于“业主未实际入住使用的物业费交纳问题”的意见》一文（下称《意见》）。

文中显示，法制工作委员会审查认为，民法典第九百四十四条规定，“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”根据民法典规定，业主应当按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业费，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝向物业服务人支付物业费。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额百分之七十的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定。地方物业管理条例中关于业主未实际入住使用的物业费交纳比例的规定等与上位法不一致的，应当予以纠正。

有分析也认为，我国法律并没有明确物业出售后，业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收。因此，在没有特定法律或地方政策规定的情况下，空置房并不能直接减免物业费。

不过，上述《意见》也指出：“实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。”

对此，河南嘉泰律师事务所律师徐志刚表示，依据《民法典》第九百四十四条规定，空置房物业费的支付标准有约定按约定，无约定的由业主与物业公司协商解决，否则只能按照正常入住的标准支付。此外，按照《价格法》的规定，国务院价格主管部门统一负责全国的价格工作，2014年12月17日公布的《国家发展改革委关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号）规定，对非保障性住房物业服务放开价格，保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。2015年06月11日公布的《河南省人民政府关于进一步深化价格改革的意见》规定，放开非保障性住房物业服务收费，实行市场调节价。从上述规定也能看出，如果空置房属于非保障性住房，物业费同样应实行调节价，即空置房能否减免物业费只能由业主和物业公司协商确定。

该律师表示，空置房物业费是否应当减免，应当兼顾已入住业主和物业公司的合法权益。物业公司不会因为小区的全体业主入住而超出约定标准收取物业费。同时，如果空置房物业费减免，已入住业主会因为空置房业主自己原因造成的空置而“利益受损”，因为物业公司的服务质量和收取的物业费总量是密切相关的。

空置房物业费减免问题，官方回复来了

2024年，有业内观察人士曾发文表示，2018年8月实施的《河南省定价目录》，河南省保障性住房物业服务收费实行政府定价，非保障性住房（商品房）物业服务收费已不在政府定价目录范围内，实行市场调节价。2018年1月1日起施行的《河南省物业管理条例》，里面提到关于物业服务收费由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定内容执行。

“大家都很清楚，你买新房的时候，物业服务费的价格已经定好了，你只能在前期物业服务合同上签字。如果物业不在合同里和业主约定关于空置房物业费减免的问题，作为业主一方，别无他法。”有业主对此提出疑问。

有信息显示，2024年7月，河南一县曾有网友就此事进行咨询：“毛坯房或者未入住未使用的空置房缴纳物业费时，有相关减免措施吗？”

该县的官方回复是：“ 依照《关于公布河南省政府定价管理的经营服务性收费目录清单的通知》（豫发改收费﹝2024﹞711号），自2018年10月起，全省物业服务费用实行市场调节价（政府保障房除外），鼓励企业通过市场竞争获得市场份额，提高居民服务满意度。商品房小区暂无相关统一物业费用标准及文件，以开发建设单位前期物业中标价格为准。目前，我市对长期未入住的房屋暂未出台相关法律法规及指导性意见，且《民法典》《物业管理条例》《河南省物业管理条例》等法律规定中未涉及该问题的条款规定，物业费的收取只要不高于中标价格即为合法、合规。”

有经济人士分析，空置房物业费打折在实施过程中也可能确实面对一些难点，比如如何具体界定空置房、如何更好平衡物业公司利益等。为此，有关部门和地方需进一步加强制度设计，确保政策真正惠及百姓。

采访中，郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人表示，他们也关注到了上述问题及《全国人大常委会法工委关于“业主未实际入住使用的物业费交纳问题”的意见》一文。关于郑州“空置房物业费是否可以减免”的问题，须进行调研。（大河报·豫视频记者 宁田甜）